HUKUM KENAKAN CAJ APABILA PENYEWA TAMAT KONTRAK LEBIH AWAL.
SOALAN : Saya ingin bertanya berkenaan sewaan di dalam Islam. Boleh ustaz terangkan serba ringkas. Selain itu saya ada rumah disewakan. dalam kontrak ada saya tetapkan, jika penyewa tamatkan sewaan awal, maka dia kena tanggung sewa itu sehingga ada penyewa baru mengambil tempatnya atau tamat tempoh kontrak asal. Contohnya: kontrak 12 bulan, sampai bulan ke 10 dia kena pindah, maka disini dia kena bayar sewa 2 bulan terakhir walaupun dia tak tinggal di rumah tersebut. Adakah kes ni termasuk dalam riba juga? Bagaimana pula dengan perkhidmatan internet streamyx yang memaksa pengguna membayar penuh jika menamatkan kontrak lebih awal?
JAWAPAN : Pertamanya, tahniah kerana saudara telah bertransaksi dalam urusan sewa menyewa dengan betul apabila kontrak disediakan. Di luar sana, terdapat ramai yang sedang menyewa rumah sama ada di dalam atau di luar Malaysia tanpa disertai sebarang perjanjian hitam putih. Sedikit malang kerana saya ada bertemu beberapa individu di Malaysia dan luar negara yang kelihatan berbangga kerana kononnya tuan rumahnya begitu ‘sempoi', mudah dan tidak formal.
Tiada perjanjian, tiada deposit dan lain-lain, semuanya bagus katanya, tidak memeningkan kepala untuk tandatangan di sana sini, tidak perlu cari ‘referees' untuk dokumen dan lain-lain.
Padahal individu tersebut tidak sedar, tidak semua keadaan mudah di atas akan membawa kebaikan buatnya. Mudah memang mudah di awalnya, namun bimbang atas kemudahan itu juga melahirkan ketidakpastian (gharar) seperti boleh dihalau keluar secara tiba-tiba. Tatakala itu, tiada sebarang dokumen boleh yang membantu mempertahankan hak kita selaku penyewa.
Ketahuilah aqad (kontrak) sewaan di dalam Islam adalah :-
1) AQAD JENIS LAZIM: Ia jenis aqad yang tidak boleh ditamatkan dengan kehendak atau tindakan satu pihak sahaja. Ia mestilah dipersetujui oleh kedua-dua belah pihak. Inilah yang dinamakan aqad lazim. Namun, jika anda menyewa rumah tanpa sebarang perjanjian hitam putih yang jelas, walau dengan sebaik manapun tuan rumah anda.
Penamatan dari satu pihak mungkin boleh berlaku dan boleh mengakibatkan pergaduhan dan pertengkaran. Telah banyak saya dengar pelajar Malaysia di luar negara yang dihalau keluar dalam tempoh 24 jam oleh tuan rumah mereka, tiada pilihan kerana tiada kontrak untuk menguatkuasakan hak bila berlaku masalah ini. Bila ia berlaku, ia bercanggah dengan hukum Islam kerana ia adalah aqad lazim.
2) MESTI ADA TEMPOH MULA DAN TAMAT : Tempoh mesti ditetapkan dengan jelas : Bila bermula dan bila tamatnya. Ia amat perlu bagi mengelak sebarang risiko terhadap penyewa dan memudahkan pemberi sewa merancang juga.
3) DEPOSIT DIBENARKAN: Hukum Islam membenarkan tuan rumah mengambil deposit yang dinamakan ‘urbun' dalam aqad sewaan. Dan ‘urbun ini adalah termasuk dalam kategori bayaran sewaan juga, cuma ia dibayar in advance' sahaja.
Pengambilan ‘urbun ini dibenarkan atas dalil tindakan Umar Al-Khattab r.a yang melakukannya dengan persetujuan para sahabat yang lain. (Qarar Majma Al-Fiqh Al-Islami Ad-Dawli no 72 (8/3) )
4) TANGGUNG JAWAB MAINTANANCE ASAS : Tidak boleh untuk tuan rumah untuk mensyaratkan penyewa untuk memperbaiki kerosakan asal atau kerosakan major pada struktur asas rumah yang bukan rosak disebabkan penggunaan penyewa. Adapun, menukar bulb mentol yang terbakar boleh dipertanggungjawabkan kepada penyewa. (Al-Ma'ayir As-Syar'iyyah, hlm 138 ; Fatwa Majlis Shariah Al-Barakah, no 9/9)
TUNTUTAN BAKI SEWA
Berkenaan soalan sama ada penyewa boleh menuntut baki 2 bulan sewa dari penyewa yang ingin menamatkan sewaan sebelum tarikh tamatnya. Pandangan majoriti ulama Fiqh [1] menyatakan penyewa mempunyai hak untuk perkara tersebut disebabkan hadis :
Ertinya : Orang Muslim tertanggugjawab atas persetujuan mereka, selagi mana tidak mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram" ( Riwayat Ahmad 1/312 ; Ibn Majah 2/783 ; sanadnya baik)
Maka atas dasar hadis terbabit dan sifat sewaan yang tidak boleh ditamatkan kecuali melalui persetujuan kedua belah pihak. Apabila tarikh sewaan telah ditetap dan dipersetujui, kedua-dua belah pihak mesti menunaikan janji masing-masing. Apabila penyewa ingin keluar lebih awal, dia tidak boleh menamatkan kontrak sewa tersebut kecuali dengan persetujuan pemberi sewa.
Atas dasar itu, pemilik rumah sewa berhak menerima baki 2 bulan sewaan berdasarkan salah satu antara tiga situasi berikut :-
a- Bayaran baki 2 bulan itu dijadikan syarat persetujuan menamatkan kontrak lebih awal. Tatkala itu, hadis berkenaan syarat dan persetujuan bersama adalah terpakai dan wang itu tidak termasuk dalam wang haram atau riba.
b- Baki bayaran 2 bulan itu masih boleh dibayar atas asas sewaan juga, jika itu berlaku, maka penyewa masih tetap mempunyai hak untuk menggunakan rumah terbabit selama baki 2 bulan. Kemungkinan dia boleh membenarkan ahli keluaragnya yang lain memanfaatkan rumah tersebnut, namun ia tertakluk kepada kandungan kontrak. Dalam konteks ini, pemilik rumah pula tidak boleh menyewakan kepada selainnya sepanjang tempoh tersebut.
c- Baki bayaran 2 bulan itu, diambil atas dasar WANG GANTI RUGI (TA'WIDH) atas pembatalan kontrak sebelum tempoh.
Ketiga-tiga situasi di atas adalah diharuskan di sisi undang-undang Islam. Walaupun begitu, dikira satu sifat terpuji jika pemilik bersikap ihsan atau memberi sedikit diskaun kepada penyewa sekiranya alasan yang menyebabkan dia terpaksa menamatkan segera sewaan adalah munasabah dan layak dipertimbangkan sewajarnya.
Kesimpulan, selaku pemilik rumah sewa, anda sememangnya berhak dari sudut hukum Islam untuk menerima semua bayaran sewa yang berbaki dan ia bukan riba di sisi Islam, malah ia juga sah di sisi undang-undang berdasarkan kontrak yang ditandatangani bersama. Cuma pertimbangan untuk memberikan potongan terhadap kos sewa tersebut amat digalakkan di dalam Islam terutamanya jika pemberi sewa tidak terkena sebarang mudarat hasil penamatan awal tersebut dan penyewa pula mempunyai sebab yang munasabah.
Kes yang sama terpakai bagi pengguna internet streamyx sebagai contoh, yang mana kita biasanya mengikat kontrak untuk menggunakan khidmat internet selama 18 bulan, apabila kita ingin menamatkannya lebih awal, kita dituntut membayar semua baki untuk bulan-bulan yang akan datang, ia dibenarkan namun tidak dinafikan jikalau boleh memberi beberapa jalan keluar dengan persetujuan tanpa perlu membayar sepenuhnya tempoh yang brbaki, itu lebih baik disebabkan internet ini tidak melibatkan ruang seperti rumah, justeru, kerugian di pihak pemberi manfaat internet itu tidak begitu besar.
Dr. Zaharuddin Abdul Rahman
